一般是定增基金，也有公募的，更多的是一对多或一对一的专户产品，平均收益不错。
这种说法是不正确的。并购基金根据预期风险和收益分为优先股和次要股。有些并购基金采用结构化有限合伙形式，下属负责承担底线，风险较高，但回报也较高。优先基金对本金和收益的保证较高，风险较低，但收益较低。次级本金收入保障排名落后于高级类别。通常风险低于初级班但高于高级班。通常回报率低于初级班但高于高级班。
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这是可靠的。作为房产投资人，您认为靠谱不靠谱？比如我投资的锐成集团的地产并购项目，回报率非常高。
盈星源的基金产品和服务包括并购基金、房地产基金、证券基金、文化产业基金、科技成果转化基金、海外投资合作基金、政府产业合作基金（引导基金）、能源基金等。
如果从2010年开始，人民币房地产基金已经进入第五个年头。尽管当前的金融环境和政策空间存在诸多限制，但人民币房地产基金确实已经开始强劲增长。以美国等领先国家近20年的发达国家为参照，我国民间房地产基金的未来其实并不含糊。但由于金融改革前景的不确定性，我国民间房地产基金的增长步伐并不十分明显。显然，至少在中短期内，国内房地产基金产品仍将大幅落后于国际房地产基金产品。但积极因素是，四年来，我国房地产基金开始自我反思、学习和变革，发展模式开始蓬勃发展。在此基础上，我们认为，中期来看，我国民间房地产资金存在乐观因素，这些变化将引领我国房地产行业进入新的周期。投资及退出渠道多元化从投资业态来看，住宅机会型基金依然备受关注，但房地产基金对不同房地产业态的兴趣正在萌芽，主要可分为三类： 1、商业地产房地产：一线城市核心区写字楼仍处于租金和入住率上涨周期，尤其受到保险资金等机构投资者的青睐，专业基金团队得以快速成长并成为品牌； 2、养老地产：随着我国逐步进入老龄化社会，不少房地产企业开始战略转型，涉足养老地产。作为融资工具，不少房地产基金开始出现在养老地产，尤其是以养老公寓的模式。 3、工业地产：在海外市场，近一半的房地产投资规模是投资于工业地产。工业地产在美国REITs产品的市场份额中占有重要比重。国内产业升级带来的工业园区需求，让资金又多了一个新兴投资领域。目前，除了普洛斯、嘉民集团等国际机构外，一些本土基金也开始涉足工业园区、物流园区的投资。我们认为，写字楼、工业地产等投资基金未来最有可能迎来发展机会，借助REITs对接资本市场。从退出渠道来看，在美国、新加坡等资产证券化程度较高的国家，私募房地产基金的最佳退出渠道是REITs、CMBS等产品。通过包装物业并上市上市，凯德置地的房地产开发模式就是最好的例子。目前，我国私募房地产基金退出方式较为单一，大多通过大股东回购、项目清算等方式退出。面对市场调整和去化率下降，基金管理人和投资者都束手无策。近期，国内资产证券化开始起飞，海银股份等多家房地产企业开始尝试通过资产证券化筹集资金。尽管目前我国正在尝试的资产证券化与国际上真正的资产证券化产品还有很大差距。但我们相信，未来随着国内资产证券化等渠道的兴起，国内人民币房地产基金将迎来更加多元化的退出渠道和流通活力。股权和夹层投资已成为主流。目前市场上的大部分股权投资本质上都是夹层投资或者是股权与债权结合的过渡模式。夹层投资满足房地产项目公司短期资金需求，但融资成本高、还款期短、需要企业抵押品担保；它也具有股权性质，但不以获取股息和股东权利为目的，也被行业形式称为“高利贷”债务。
股权与债权结合的投资方式中，股权投资仅占项目公司所需融资总额的一小部分，其余部分通过债权投资，保证项目的风险和回报率相对稳定。投资期限通常超过桥梁投资。纯股权投资着眼于被投资企业未来发展前景和资本增值，参与企业经营管理和重大决策。投资风险较高，投资周期较长。退出机制用于出售所持股份以获取利润。由于期间委托成本较高，市场风险难以把握，退出困难，在国内资本市场并不受欢迎。根据之前的判断，当LP的构成趋于成熟，基金管理公司更加注重团队和品牌的内生建设时，必然会带来整个基金行业投资策略的变化。私募房地产基金通过股权投资参与房地产企业的项目运营，共担盈亏，为房地产市场注入长期发展资金。作为战略投资，股权投资将是私募房地产基金未来的发展趋势。事实上，统计数据已经开始显示，私募房地产基金的股权投资比例正在逐渐上升，“公开股票、隐债”的阴影将逐渐消退。河山资本、盛世中国等国内一些基金已经开始尝试“去债”，正在向全股权投资模式演化。大资管时代的合作机遇2012年5月以来，中国资产管理行业迎来了监管放松和业务创新的浪潮。新一轮监管放松在扩大投资范围、降低投资门槛、减少相关限制等方面打破了证券公司、期货公司、证券投资基金管理公司、银行、保险公司、信托公司之间的竞争壁垒。将资产管理行业带入进一步竞争、创新、混业经营的时代。在这样的金融格局下，行业间壁垒的减少，为私募房地产基金行业与其他金融行业合作带来了可能。在未来法律限制进一步放宽的假设下，保险公司、养老基金、证券公司等私募房地产基金都可以通过其资产管理业务进行投资。未来，房地产基金行业将拥有大量潜在的机构投资者以及通过各大资管平台间接投资的个人投资者。通过合作，整个私募地产基金行业的玩法可能会发生改变。在募集阶段，房地产基金可以利用各个资管平台的产品来设计不同的基金结构和募资方案，也可以为投资者打造个性化的方案。财富管理解决方案。在投资阶段，各资管机构除了为房地产基金管理机构带来充足的流动性外，还可以通过各大资管机构的资源为基金项目池带来准备金。在退出阶段，传统的回购和项目销售将被资产证券化和REITs等更复杂的金融工具所取代。进一步思考，随着支付宝、微信支付等在线支付的兴起，未来私募地产基金完全有可能与这些渠道进行合作。产品的购买和赎回将更加便捷，资金门槛也可能会降低。总之，科技驱动和金融变革将为私募房地产基金带来新的活力。保险注资主导LP机构化国际房地产私募股权基金。绝大多数资金来源来自公共养老基金、企业养老基金、大学投资基金等机构投资者。其余的来自个人和基金合作伙伴。相比之下，我国由于私募房地产基金市场受到诸多限制，机构LP参与度较低，而零售LP占比较高。
根据国际私募房地产基金的经验和投资者资产配置的实际因素，机构投资者成为未来人民币房地产基金的主要资金来源是不可逆转的趋势，特别是拥有养老金和养老金的机构投资者。以保险资金为主体。过去只能投资银行存款，需要多元化的投资窗口。近期保险公司投资房地产细则的出台，给未来人民币房地产基金LP市场带来了希望。国寿、平安、人寿、阳光等保险公司均加强了对房地产的投资，凸显以保险资金和养老基金为主体的机构投资者有望入市。投资者结构的变化将主导整个行业的快速发展和成熟。管理重点转向团队品牌。如前所述，国内房地产基金大多隶属于房地产开发商，对外部项目采取审慎、逐步开放的态度。这与打造国外自主品牌的房地产基金完全不同。因此，房地产基金只是将其理解为开发商新的融资渠道并不为过，但这样的模式并不利于打造持久的基金品牌，而且项目式的开发周期也会造成房地产基金的波动。基金管理团队。近两年房地产基金的爆发或许更多地归因于国内房地产市场融资方式的转变，而不是独立房地产基金管理人的崛起。在混乱的环境下，房地产基金管理人的自主品牌和投资管理能力难以凸显。从国际经验来看，基金管理人体现出独特的专业投资和项目管理能力，为投资者创造风险相容的回报。他们开始真正形成一批房地产基金管理公司品牌，而不是零星的房地产基金管理公司。他们是一家资产管理公司。行业成熟的前提条件与其他资本市场品种没有什么不同。在美国，一个标准的房地产基金可以同时持有多个项目。通过各个项目的时间安排和项目所需资金的分配，可以合理匹配不同规模、期限和收益的项目，实现风险管理。为了实现收益最大化，基金管理人的核心能力是对投资类别进行合理组合，这需要长期积累的专业判断。因此，基金管理人管理的基金数量、基金规模和收益率就成为投资者选择基金的首要条件。据Preqin统计，全球私募房地产基金中超过30%的管理人拥有4支以上基金管理经验，其中2%管理过15支及以上私募房地产基金。监管体系趋于完善。与我国房地产投资基金的蓬勃发展相比，相关法律法规相对滞后。我国现有相关法律下，房地产私募基金适用的法律仅有《合伙法》和《产业投资基金试点暂行办法》等较为宽泛的规定，缺乏针对性文件，导致解释和约束力不强。私募房地产基金的运作流程。经过近三年的快速发展，不少问题和风险开始暴露。今年1月国务院办公厅下发的107号文件《关于加强影子银行业务若干问题的通知》明确提出，规范私募股权投资基金业务发展。根据不同类型投资基金的本质属性，规范业务定位，严禁私募股权投资基金开展债务融资业务。该文件的发布意味着管理层开始对当前的私募房地产基金进行监管，这将有助于遏制当前的房地产基金市场。更加扭曲的“清股实债”模式。
我们认为，目前我国私募房地产基金的无序发展是不可持续的，未来必然面临日益严格的监管制度。从国外私募房地产基金的发展经验来看，法律法规随着行业规模的扩大而逐步完善。特别是2008年金融危机后，各国金融监管改革计划普遍加强了对私募基金的监管。核心是提高私募基金透明度和控制发行风险，常见的做法是要求私募基金管理人向相关监管机构登记，并定期向受益人披露详细的投资信息。其中，美国证券法律体系最值得国内借鉴。美国2010年7月通过的《多德弗兰克金融监管改革法案》明确规定将私募股权基金纳入法律监管范围。同时，法案第四部分专门对私募股权基金做出了多项具体规定。根据监管规定，私募基金管理人必须通过考试并在SEC注册。行业整合并购浪潮从成熟市场的经验来看，前期行业周期波动时期是行业并购的窗口期。美国、日本、香港市场都在波动中成就了很多伟大的企业。当前，我国房地产行业正进入更深层次的调整周期。中小房地产企业生存空间逐渐压缩，转型退出房地产行业的决心和真实性更强。与此同时，由于土地成本较高，房地产企业的相对股权也有所增加。价值更加凸显。在此背景下，2014年以来公布的房地产并购总额已接近过去三年的总和，一波行业并购浪潮已经到来。另一方面，虽然当前行业融资渠道已拓宽，但整体融资状况仍不容乐观。再融资虽已开放，但龙头企业仍受限制。银行贷款、信托等渠道也受到政策因素的限制，短期内难以扩张。在并购市场大展拳脚。而且，传统的融资渠道往往只具有单一的融资功能，而并购基金则具有融资和管理的双重功能，具有一定的优势。因此，在并购周期中，资金的引入是不可避免的。 2012年是我国房地产并购基金发展的元年。 2012年4月，信达集团试水组建百亿规模的房地产并购基金，收购标的集中于不良房地产信托产品。 10月，香港永信资本拟设立200亿元西部地区房地产并购基金，主要用于收购西部地区房地产企业，同时投资四川农业、旅游、高新技术等行业。近日，德信资本与天潮集团合作设立并购基金，基金规模5000万元，专门用于实施河澳地铁口“水晶城街店”并购项目在深圳横岗。目前，国内并购基金大多局限于项目层面，主要为项目收购提供资金支持。未来，类似于黑石的股权并购基金可能是大势所趋。行业洗牌正加速加息、物理化学。中国房地产资金以往所依赖的松散土壤也在发生变化。除了监管体系收紧之外，另一个挑战主要在于房地产行业融资环境的回归。上市公司重新开放再融资、优先股试点的启动意味着房地产融资渠道的常态化，使得房地产资金面临更大的竞争压力。行业内部洗牌重组的迹象已经开始显现。有了更完善的基金管理流程和更好的品牌背书，通过产品结构设计获得更便宜资金的房地产基金将拥有更好的发展前景并得到投资者的认可，而以投机为主的项目型房地产基金将逐渐被边缘化。
总体来看，经过三年的高增长，随着监管门槛的提高和资金分流的压力，房地产基金扩张增速逐渐下降，房地产基金的品牌和行业集中度有望快速提升另一方面，房地产资金生存环境的变化也将推动行业收益率合理化。从目前我国普遍发行的房地产私募基金来看，总体成本维持在16%-20%以上。高利率一方面是由于房地产融资渠道狭窄，另一方面也是因为目前开发商的高利润率足以支撑行业的发展。成本。从美国房地产基金的历史来看，美国房地产机会基金在20世纪90年代一度达到20%左右的高位。但随着行业规模扩大和当地房地产逐渐复苏，收益率开始逐年下降。从宏观层面看，央行定向宽松等一系列货币政策已初步取得成效，社会融资成本下降趋势逐步确立，房地产行业也有望受益。从行业环境来看，房企利润率下降趋势已经显现，替代融资渠道逐渐回归。这些因素将共同推动国内房地产基金收益率逐步下降，回归合理水平。
可以实现的优势是否充足
问
一方资本运营等全方位增值服务，提升企业盈利能力，着力帮助企业进行战略梳理和模式优化。盈星源公司在这方面是比较有实力的
主要是担心公司之前的经营情况。
我不在乎这个，祝你有一个满意的答复。
